Home / Условия аренды 101

Условия аренды 101

Типы аренды:

NNN Lease (Triple Net) – Арендаторы платят базовую арендную плату, а также возмещают арендодателю налоги на недвижимость, общую площадь и внешнее страхование здания, а также расходы на содержание общих частей. Арендодатели обычно несут расходы на ремонт конструкции здания (крыши, фундамента и наружных стен). Арендаторы несут ответственность за все техническое обслуживание, ремонт и страхование интерьера своих помещений. Это самый распространенный вид аренды.

Absolute NNN Lease – арендодатель получает согласованную (базовую) арендную плату. Арендатор оплачивает все налоги, страховку, расходы на содержание и ремонт здания, включая ремонт конструкции. Эти договоры аренды также называются «нулевой ответственностью арендодателя» и популярны в зданиях с одним арендатором.

Gross Lease – арендодатель получает согласованную сумму арендной платы, которая включает все расходы на здание. Утилиты могут быть включены, а могут и не быть. Этот тип аренды встречается редко и чаще всего встречается в договорах аренды сроком только на 1 год.

Modified Gross Lease – согласованные ежемесячные арендные платежи включают расходы на строительство за год, в котором была заключена аренда, который установлен в качестве базового года. После этого арендаторы возмещают арендодателю увеличение таких расходов по сравнению с базовым годом. Утилиты могут быть включены, а могут и не быть.

Ground Lease – Арендодатель сдает в аренду только землю, Арендатор строит на ней собственное здание, платит Арендодателю арендную плату только за эту землю. Арендатор также оплачивает все строительные расходы, страхование и налоги на имущество. Здание переходит в собственность арендодателя после истечения срока аренды земли или его досрочного прекращения.

Percentage Lease – Арендатор выплачивает процент от своих продаж вместо / или / в дополнение к запланированным базовым арендным платежам. Кроме того, от арендатора может потребоватьс я оплата налогов на недвижимость, страхование и расходы на обслуживание / ремонт здания.

Термины и определения:

Base Rent (также известная как минимальная гарантированная арендная плата) – это фактическая арендная ставка, которая оговаривается и согласовывается в договоре аренды, которая может оставаться неизменной или увеличиваться с годами. Однако вы всегда знаете величину этой ставки, как в настоящее время, так и размер её увеличения на последующие периоды, т.к. это прописано в вашем договоре аренды. Обычно указывается сумма в долларах за кв. Фут в год. Чтобы рассчитать вашу ежемесячную базовую арендную плату, просто умножьте эту сумму на размер вашего помещения в квадратных футах и разделите на 12 месяцев. Например: Котировочная ставка x Размер / 12 месяцев = 30 долларов США за SF / год x 1300 квадратных футов / 12 месяцев = 3250 долларов США в месяц.

NNN Expenses (также известный как Triple Nets / он же пропорциональная доля в CAM, страховании и налогах) – эта сумма выплачивается в дополнение к базовой арендной плате для покрытия обслуживания помещений общего пользования (CAM); страхование имущества и гражданской ответственности, охватывающее внешнюю часть здания и общие части, а также налоги на имущество. – В то время как базовая арендная плата определяется и устанавливается на срок аренды вперед, сумма NNN является приблизительной и может измениться со временем. Ни арендодатель, ни арендатор не могут предвидеть изменения налоговых или страховых ставок или затрат на содержание. Некоторые расходы на техническое обслуживание (вывоз мусора, уборка территории и её благоустройство, содержание газонов и других зеленых насаждений в надлежащем виде) можно до некоторой степени контролировать.

Как и в случае с базовой арендной платой, обычно указывается сумма в долларах за кв. Фут в год. Чтобы рассчитать ежемесячный платеж NNN, просто умножьте эту сумму на размер вашего пространства и разделите на 12 месяцев.

Например: Котировочная ставка x Размер / 12 месяцев = 8 долларов США за SF / год x 1300 квадратных футов / 12 месяцев = 866,67 долларов США в месяц.

Сверка NNN после конца года – указанная ставка для NNN является приблизительной. По окончании календарного года Арендодатель пересчитывает фактические расходы за год и определяет, доплатили ли арендаторы излишне или недостаточно. Если арендаторы переплатили за NNN (оценка была слишком высокой), они получат возмещение или кредит в счет своей базовой или будущей арендной платы за NNN. Если арендаторам недоплачено, домовладелец выставит счета на недоплаченный остаток. Следите за тем, чтобы арендодатели назвали низкую оценочную NNN, потому что вы получите согласованный счет с высокой суммой после окончания года.

Первоначальный срок (Initial Term) – количество лет, на которые вы подписываете договор аренды и обязуетесь его использовать.

Срок продления (Optional or Renewal Term) (он же вариант продления / он же необязательный срок) – дополнительный срок, предоставляемый арендатору арендодателем, который арендатору не нужно брать в обязательном порядке, и арендатор может выбрать использовать его или нет позже.

Помещение (Premises) – такое же, как и ваше пространство, которое будете занимать только вы.

Общая зона (Common Area )- парковка, благоустроенные территории, тротуары, проезды, туалеты и коридоры общего пользования, и другие территории, используемые клиентами и всеми арендаторами, в случае многоэтажного здания- лестницы, лифты и т.д.

Пособие на улучшение арендатора (также известное как Tenant Improvement Allowance, TIA money / aka Build-out / aka build-out Credit) – единовременный платеж от арендодателя арендатору для покрытия некоторых его затрат на строительство, обычно выплачиваемый за помещения, которые никогда не были заняты до. Арендодатель осуществляет этот платеж после того, как арендатор откроет свой бизнес. Это означает, что арендатор первоначально ведет строительство за счет собственных средств.

Условия сдачи (Delivery Condition) – состояние помещения Арендодатель сдаст помещение в аренду.

Серая оболочка (Grey Shell) – состояние пространства, которое раньше никогда не было застроено или занято. Внутри нет HVAC, ванной комнаты, распределенных электрических линий или панели.
Ванильная/белая оболочка/коробка (Vanilla/White Shel /Box) – основная отделка помещения, которая включает в себя 1 ванную комнату, стены загрунтованы и готовы к покраске, выровненный бетонный пол, готовый к укладке коврового покрытия / напольного покрытия; Система HVAC, белый подвесной потолок и базовый электрический пакет
Как Есть (As Is) – таким, каким вы его видите сейчас
Broom Clean – убран весь мусор
1-го поколения – означает, что помещение ранее не было занято
2-е поколение – означает, что место ранее было занято Example: Gray Shell