Условия коммерческой продажи 101

Период проверки осуществимости (Due Diligence/Feasibility Period) – это период времени, в течение которого Покупатель должен просмотреть всю информацию об объекте недвижимости (также известную как «Информация о должной осмотрительности»). Такой Период проверки происходит за счет согласованного Опционного Вознаграждения (Option Fee),  также известного как «Независимое Рассмотрение»(Independent Consideration).

Залог (Earnest Money Deposit) – это сумма, депонированная Покупателем на условное депонирование в знак добросовестности при совершении покупки. Задаток не подлежит возврату по истечении Периодa проверки осуществимости, но применяется к продажной цене при завершение покупки (“Closing”). Могут быть дополнительные сборы за право продлить Периодa проверки осуществимости или время завершение покупки, которые могут быть или не применяться к продажной цене при закрытии. Всегда настаивайте на депонировании задатка у независимoй титульной компании (Title Company). Остальные сборы могут быть депонированы либо напрямую продавцу, либо титульной компании по согласованию. Важно отметить, что и продавец, и покупатель должны подписать соглашение о возврате и распределении задатка. Титульные компании не могут выпустить задаток без согласования между покупателем и продавцом, даже если в контракте указаны направления такого распределения.

Всегда запрашивайте чертежный план (Survey) и отправляйте его в титульную компанию, чтобы проверить его на отсутствие какой-либо недостающей или неверной информации, как может показать текущий отчет о праве собственности.

Ваш кредитор, скорее всего, потребует экологический отчет под названием «Отчет по фазе I» (Phase I report), который состоит из результатов публичных записей и очевидных наземных наблюдений. Если обнаружены проблемы с окружающей средой, о которых сообщается, или если объект недвижимости имеет или расположен рядом с опасными объектами бизнеса, такими как пункт замены масла или химчистка. В отчете по фазе I может быть порекомендовано выполнить отчет по фазе II (Phase II), который включает отбор проб почвы. Если вы подозреваете, что у объекта могут быть проблемы, и не хотите тратить много денег на эти отчеты только для подтверждения своих подозрений, вы можете запустить быстрый «поиск на рабочем столе» (Desktop Search).

Ориентировочная стоимость этих отчетов:

• Этап I – 2000-2500 долларов США;
• Отбор проб на этапе II: 8 000–12 000 долларов США;
• Поиск Desktop: 350– 550 долларов США.

Если в здании есть арендаторы, покупатель должен запросить у каждого арендатора свидетельства (Estoppel Certificates) подтверждающие, что арендаторы и арендодатель в настоящее время выполняют свои обязательства по аренде. Ваш кредитор может потребовать от некоторых или всех арендаторов подписать эти эстоппели. Иногда кредиторы разрешают подписывать некоторые или все эти свидетельства только продавцу, которые служат в качестве аффидевитов.

Если недвижимость продается с оборудованием или приспособлениями внутри, покупатель должен выполнить UCC Search (унифицированный коммерческий поиск), чтобы выяснить, есть ли какие-либо

невыполненные залоговые права на такое оборудование и могут ли третьи стороны иметь претензии в отношении таких приспособлений и оборудования.

• Вариант No1: Вы можете сделать это самостоятельно, выполнив поиск в системе SOSDirect (только для Техаса) по адресу https://www.sos.texas.gov/ucc/index.shtml. Вы можете искать по имени арендатора (попробуйте как по компании, так и по личному) или по адресу
• Вариант No 2: Используйте для этого агентство https://www.cscglobal.com/service/cls/ucc- search/

Невозможность получить финансирование (Financing Contingency) – это пункт, который позволяет вам расторгнуть договор и получить обратно задаток в любое время, если вы не можете получить финансирование. Это не очень типично для коммерческих контрактов, и покупатели должны выстраивать свои ссуды в течение общего периода проверки осуществимости (Due Diligence/Feasibility Period).

Предложение наличными (Cash Offer) не означает, что покупатель будет платить за недвижимость только наличными, а также не препятствует тому, чтобы покупатель взял ссуду. Это просто означает, что договор купли-продажи не является зависимым от возможности получить ссуду.

Контракты купли-продажи земли могут содержать больше условий, связанных с соглашениями о взаимном сервитуте / доступе, руководящими принципами архитектурной экспертизы, доступом к влажным и сухим коммуникациям, задержанием и расходами на обеспечение вышеизложенного. Мы настоятельно рекомендуем нанять опытного земельного брокера, который поможет вам в сделках по продаже земли.